Qu'appelle-t-on un "logement décent"?

 

Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les dispositions relatives à la notion de logement décent. Le Décret 2002-120 a été modifié à plusieurs reprises depuis 2002.

Son champ d'application est celui des biens destinés à la location. 

La notion de logement décent répond à cinq critères : 

  1. Surface et volume du logement
  2. Absence de nuisibles
  3. Aménagements assurant la sécurité des locataires et ne portant pas atteinte à leur santé (sécurité de l'enveloppe, dispositifs de retenue des personnes, entretien extérieur et intérieur du bâtiment, sécurité des réseaux, équipements de chauffage et d'eau chaude sanitaire aux normes, renouvellement d'air, éclairage naturel)
  4. Equipements permettant la vie quotidienne (eau potable, réseau d'électricité, chauffage, évacuation des eaux usées, coin cuisine, sanitaires)
  5. Performance énergétique du logement suivant les normes en vigueur (voir ci-dessous "DPE et logement décent")

Il n'existe pas à proprement parler de "diagnostic logement décent", mais certains des diagnostics obligatoires pour la mise en location d'un logement font apparaître les 5 critères mentionnés ci-dessus.

  • Le DPE établit la surface habitable, la performance énergétique du logement, l'aération et la ventilation, ainsi que l'accès à la lumière naturelle. Le diagnostiqueur se doit aussi de signaler toute atteinte à l'étanchéité du bâtiment ou toute caractéristique pouvant mettre en danger les occupants.
  • Les diagnostics Gaz et Electricité vérifient l'état des équipements du logement.
  • Le diagnostic Termites inspecte la présence ou non de nuisibles.
  • Enfin les diagnostics Plomb et Amiante s'assurent de l'absence de matériaux toxiques.

C'est ainsi que certaines communes peuvent exiger ces diagnostics immobiliers pour délivrer un permis de louer. 

Car le contraire d'un logement décent est un logement insalubre, c'est pourquoi de nombreuses réglementations sont mises en place dans l'optique de lutter contre ce qu'on appelle communément le "mal-logement". 

 

14 septembre 2023

DPE et décence du logement - 1/2

 

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 , entré en vigueur le 1er janvier 2023

La performance énergétique comme critère entrant dans la définition du logement décent trouve son origine dans l’article 1 du Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.

La notion de "logement décent" ne concerne que les logements donnés à la location. C'est pourquoi les publics concernés par ce décret sont les "propriétaires et copropriétaires de logements donnés à la location, locataires de logements".  

Ce décret modifie les critères relatifs aux caractéristiques du logement décent énoncés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en créant l'article 3bis. 

S'il n'est entré en vigueur que le 1er janvier 2023, son texte est cependant antérieur à la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (dite "loi climat et résilience").  En effet, il a été pris en application de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, promulguée dans la continuité de l'accord de Paris, adopté lors de la COP21 le 12 décembre 2015 et entré en vigueur le 4 novembre 2016. 

 

L’article 3bis issu du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021

Cet article 3bis énonce : "En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L.126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an."

Dans cette phrase se trouvent 4 points importants.

1/ Il s'agit de la consommation d'énergie estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cette consommation est estimée en appliquant la méthode 3CL-DPE2021, instituée par deux décrets en date du 17 décembre 2020 et trois arrêtés en date du 31 mars 2021, en particulier l'Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant.  

2/ Ensuite, on parle de la surface habitable (Shab). Celle-ci est définie à l'art. R.156-1 CCH.

Sauf que pour le calcul du DPE, si une véranda est chauffée (i.e. si elle dispose d'un élément fixe de chauffage), sa surface sera prise en compte. Par conséquent, Shab du DPE = Shab définie à l'art. R.156-1 CCH + surface des vérandas chauffées s'il en existe. 

3/ Troisième point et point essentiel, il est question de l'énergie finale.

Le problème, c'est que la consommation indiquée dans l'étiquette du DPE est exprimée en énergie primaire/m2/an. Du moins, c'est ce qu'il y a écrit sur la première page du diagnostic. 

Mais si vous allez à la page 3 de votre DPE, vous verrez que l'énergie finale est indiquée entre parenthèses. La consommation indiquée page 3 est la consommation annuelle en kWh. 

  • L'énergie primaire est l'énergie directement obtenue à partir d'une ressource naturelle tandis que l'énergie finale est celle qui arrive jusqu’au point de consommation. Il faut donc plus d'énergie primaire pour alimenter une énergie finale, car il y a déperdition entre les deux. D'où les coefficients de conversion appliqués.
  • Pour l'instant, seule l'électricité est dotée d'un coefficient de conversion supérieur à 1.
  • Exemple. Le coefficient de conversion de l'électricité est de 2,3 (fixé par l'Arrêté du 13 avril 2022 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020). Donc pour une consommation finale d'électricité de 1000kWh, il faut une consommation primaire d'électricité de 2300 kWh.
  • En d'autres termes, pour le passage de l'énergie primaire à l'énergie finale, le coefficient est un coefficient de division. 

4/ Enfin, à partir du du 1er janvier 2023, un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine.

Compte tenu de ce qui précède, pour connaître votre consommation en énergie finale par m2 et par an, vous prenez le total de l'énergie finale mentionnée à la page 3 de votre DPE et vous divisez par la surface habitable indiquée en haut de la page 1 de votre DPE.

Exemples :

  • Soit une maison de 120 m2, classé G car consommant 482 kWh/m2/an d'énergie primaire (soit 57840 kWh/an) et dont les sources d'énergie sont l'électricité en majorité, ainsi que le bois en complément. Cette maison totalise une consommation d'énergie finale de 32151 kWh/an.
  • Consommation par m2 par an = 32151 / 120 = 268 kWh/m2/an. Au 1er janvier 2023, cette maison est considérée comme décente, elle peut être proposée à la location.
  • *
  • Soit un appartement de 36m2 classé G car consommant 532 kWh/m2/an d'énergie primaire (soit 19152 kWh/an), dont les sources d'énergie sont le gaz pour le chauffage et l'électricité pour le reste (eau chaude, éclairage, auxiliaires). Cet appartement totalise une consommation d'énergie finale de 16672 kWh/an.
  • Consommation par m2 par an = 16672 / 36 = 463 kWh/m2/an. Au 1er janvier 2023, cet appartement n'est plus considéré comme décent, il ne peut plus être proposé à la location.

Le calcul de l'énergie finale en fonction de l’énergie primaire dépend donc des types d'énergie utilisés et de leur distribution.

 

18 janvier 2024

 

DPE et décence du logement - 2/2

 

Le décret du 18 août 2023 

Un autre décret, le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 - cette fois-ci issu de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (dite "loi climat et résilience") - relatif aux logements loués à titre de résidence principale est venu à nouveau compléter le Décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 

1. Nouvelles modifications de l'article 3bis - Calendrier

L’article 2 du décret du 18 août 2023 a pour objet de modifier l’article 3bis déjà existant, en instaurant un calendrier.

En France métropolitaine, ne seront plus considérés comme énergétiquement décents les logements :

  • classés G à partir du 1er janvier 2025
  • classés F à partir du 1er janvier 2028
  • classés E à partir du 1er janvier 2034

2. Les exceptions à l’obligation de rénovation - article 3ter

L’article 3 du décret du 18 août crée l’article 3ter au sein du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui énumère les exceptions à l’obligation de mise en conformité énergétique. 

En résumé, ces exceptions sont au nombre de trois :

(i) les travaux nécessaires feraient courir un risque pathologique à la structure même du bâtiment (I.a), 

(ii) les travaux nécessaires entraînant une modification des parties extérieures ou du second œuvre seraient incompatibles avec la préservation du patrimoine architectural (I.b), et

(iii) les travaux visant à atteindre un niveau minimal de performance sont impossible à réaliser, la charge de la preuve reposant sur le propriétaire (II.). 

Cet article 3ter, destiné à entrer en vigueur le 1er janvier 2025, est à comparer avec l'article R.112-18 du code de la construction et de l'habitation, qui liste les exceptions à l'obligation de rénovation énergétique, et notamment le 2°, qui concerne l’exception relative à la disproportion entre le coût de la rénovation performante et la valeur du bien. 

 

L’interdiction de location des logement classés G à partir de 2025 et classés F à partir de 2028 n’est pas réellement surprenante, l’augmentation de loyer des logements classés F et G étant déjà prohibée depuis le 1er janvier 2023.

Plus singulière est l’interdiction de louer des logement classés E à partir de 2034. De nombreux logements sont classés E. D'autre part, en tenant compte des 6 postes de rénovation et de toutes les possibilités techniques à disposition, on peut parfois au mieux gagner 2 classes (par exemple, passage de G à E).

Quoiqu'il en soit, ce calendrier est une projection. D’ici à 2028 et surtout d’ici à 2034, de l'eau aura coulé sous les ponts. 

Si cela devait poser de graves problèmes de logement - et ce sera probablement le cas, il est envisageable que le calendrier soit tout simplement reporté. 

La décence énergétique revêt une importance notable pour le confort et l'économie des locataires et pour la responsabilité sociale et environnementale des propriétaires.  La qualité rejoint la décence. Le but est louable.

Néanmoins, celui-ci rencontrera dans sa mise en place la réalité des zones tendues qui ne sont qu'un symptôme de la crise du logement que rencontre la population.

 

1er février 2024